DTI와 LTV 규제 계산 방법은??

 

 

 

안녕하세요. 마샬입니다.

오늘은 주택구입에 있어 가장 중요한 대출 한도에 대해 이야기해 보겠습니다.

대출 규제로 가장 잘 알려진 DTI, LTV가 있는데요.

아파트 등 주택을 구입해 보신 분들이라면 너무나 잘 알고 계실 거라 생각합니다.

하지만 아직 궁금해하는 젊은 연령층도 있을 테니 잠시나마 이야기해 보겠습니다.

일반적으로 대출 규제가 존재하는 이유는 크게 부동산 시장의 안정화에 있습니다.

하지만 여러 차례 경험을 통해 국민들 대다수가 학습이 되어 있는 상태라 확실한 규제가 아닌 이상 규제는 그저 규제일 뿐입니다.

 

 

 

 

 

 

이미 아파트 등 주택을 매입하고자 하는 사람들은 이미 매입을 마쳤을 테니까요.

그저 뒤늦게 막차에 올라타는 사람들과 실수요자들이 마음고생하며 아파트 구입에 전전긍긍할 테니까요.

신혼부부들은 정부의 신혼부부를 위해 준비한 주택을 구입하는 방향이 아무래도 빠릅니다.

시간은 흐르고 아파트는 물가상승분들 쫓아 지속적으로 상승합니다.

DTI는 주택담보 대출 원리금이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하는 규제입니다.

DTI=주택대출원리금 상환액+기타 대출이자 상환액/총 연간 소득

DTI=(연소득*총부채상환비율)-기타부 채상 환액/연저 당상수

 

 

 

 

자기 수입보다 대출 원리금 상환액이 크면 부담이 지속되고 가계 부채로 인한 문제점들이 발생하게 됩니다.

이런 문제점들이 발생하지 않도록 규제하는 제도입니다.

LTV 또한 마찬가지 제도인데요.

LTV는 주택 담보 가치를 기준으로 대출을 제한하는 제도입니다.

LTV(%)=주택대출금액+선순위 채권+임차보증금/주택담보가치

LTV=대출액/부동산 가격

 

이 두 가지 방식 중 대출 가능금액 산정은 낮은 쪽을 기준으로 대출금액이 책정됩니다.

즉, 연소득 4,000만 원, DTI 60%이면 4,000만 원*0.6=2,400만 원이 됩니다.

원리금 2,400만 원이 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다.

여기에 정당 상수를 나누어줘야 비로소 대출 가능 금액이 책정됩니다.

2,400만 원*저당 상수 0.1=2억 4천만 원이 대출 가능 금액이 됩니다.

여기에 LTV를 계산해 나온 금액 중 낮은 쪽이 대출금액이 됩니다.

시가 5억 아파트, LTV 70% 적용

5억 원*0.7=3억 5천만 원이 대출 가능금액이 되는데요.

이중 낮은 금액인 2억 4천만 원이 최종 대출 가능금액이 됩니다.

 

 

 

 

 

이뿐만 아니라 조정 대상지역, 투기지역, 투기 과열지역, 서민 실수요자, 무주택자, 다주택자  등 적용해야 하는 것들이 추가되는 지역도 존재해 꼼꼼하게 따져 봐야 합니다.

이런 규제는 담보로 자금을 빌려주는 은행 입장에서는 조심스러울 수밖에 없는데요.

리스크를 최소화해야 하는 입장인 금융권에서는 담보비율을 보수적으로 책정하게 됩니다.

이유는 너무 높게 담보비율을 책정한 후 대출을 해주면 차후 집값이 하락할 경우 채무자는 대출 상환의 어려움을 겪는데 이는 금융권의 손해로 바뀌게 됩니다.

 

 

 

 

 

이런 리스크 문제로 부실 대출을 막고, 부동산 가격의 안정화를 위한 수단으로 대출 규제를 활용하고 있습니다.

되도록 많은 자금을 대출받으면 좋겠지만 차후 상환해야 하는 것을 간과해서는 안 됩니다.

모두들 자금 계획 잘하셔서 내 집 마련합시다.

감사합니다.